DPE et location : peut-on encore louer un logement classé F ou G en 2026 ?
- il y a 2 jours
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La performance énergétique d’un logement est devenue un enjeu juridique majeur pour les propriétaires bailleurs. Le diagnostic de performance énergétique, ou DPE, ne se limite plus à informer le locataire : il peut désormais conditionner la possibilité de louer le bien, d’augmenter le loyer et, dans certains cas, imposer la réalisation de travaux.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G ne répondent en principe plus au niveau minimal de performance énergétique exigé pour être considérés comme décents en France métropolitaine.
À Saint-Germain-en-Laye, où de nombreux logements se trouvent dans des immeubles anciens, les propriétaires doivent donc vérifier avec attention la situation énergétique de leur bien avant toute nouvelle location ou tout renouvellement de bail.
DPE et location : Peut-on encore louer un logement classé G en 2026 ?
En principe, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’une nouvelle location à usage de résidence principale.
Le propriétaire bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent. Cette obligation ne peut pas être écartée par une clause du bail ni par l’accord du locataire.
La mise en location d’un logement classé G expose ainsi le propriétaire à une demande de travaux, à une contestation du loyer ou à une procédure judiciaire.
Toutefois, le classement G n’entraîne pas automatiquement la résiliation d’un bail déjà en cours. La situation dépend notamment de la date de conclusion, de renouvellement ou de reconduction du contrat. Une analyse juridique précise peut donc être nécessaire avant de prendre une décision.
Un logement classé F peut-il encore être loué ?
Oui. En 2026, un logement classé F peut encore être loué en France métropolitaine.
Cette possibilité est néanmoins temporaire. À compter du 1er janvier 2028, les logements classés F ne respecteront plus le seuil minimal de performance énergétique requis.
Les propriétaires concernés ont donc intérêt à anticiper cette échéance, notamment lorsque les travaux nécessaires dépendent d’une décision de la copropriété.
Le loyer d’un logement classé F ou G peut-il être augmenté ?
Même lorsqu’un logement classé F peut encore être loué, son loyer est en principe gelé.
Le propriétaire ne peut notamment pas :
appliquer la révision annuelle du loyer ;
augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ;
augmenter le loyer entre deux locataires ;
engager une réévaluation fondée sur un loyer manifestement sous-évalué.
Il faut donc distinguer deux questions : la possibilité de louer le logement et la possibilité d’augmenter son loyer.
En 2026, un logement classé F peut encore être loué, mais son propriétaire reste soumis à des restrictions importantes.
Comment réagir à une contestation du locataire ?
Un locataire qui estime que le logement ne respecte pas les critères de décence peut demander au propriétaire de réaliser des travaux.
Il peut ensuite saisir la commission départementale de conciliation ou le juge des contentieux de la protection. Le juge peut notamment ordonner des travaux, fixer un délai d’exécution, réduire le loyer ou en suspendre le paiement.
Le propriétaire ne doit donc pas laisser une mise en demeure sans réponse. Il doit vérifier la validité du DPE et de la location, examiner la nature des travaux demandés et conserver la preuve de toutes les démarches entreprises.
De son côté, le locataire ne peut pas décider seul de suspendre le paiement du loyer. Tant qu’aucune décision judiciaire n’est intervenue, le loyer et les charges restent dus.
Que faire lorsque les travaux dépendent de la copropriété ?
La situation est souvent plus délicate lorsque le logement se trouve dans un immeuble en copropriété.
Certains travaux ne peuvent pas être réalisés par le propriétaire seul. C’est notamment le cas de l’isolation par l’extérieur, de la rénovation de la toiture, du chauffage collectif ou de travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble.
Le propriétaire doit alors demander l’inscription d’une résolution à l’ordre du jour de l’assemblée générale et transmettre au syndic les devis et documents techniques nécessaires.
En cas de refus, il est indispensable de conserver les justificatifs suivants :
les courriers adressés au syndic ;
les projets de résolution ;
les devis et études techniques ;
les procès-verbaux d’assemblée générale ;
les preuves des travaux réalisés dans les parties privatives.
Dans certaines situations, ces démarches peuvent permettre au propriétaire de démontrer qu’il a entrepris tout ce qui était raisonnablement possible pour améliorer la performance énergétique du logement.
Une simple affirmation selon laquelle la copropriété refuse les travaux ne suffit toutefois pas. Le bailleur doit pouvoir prouver ses démarches.
Le calcul du DPE a-t-il changé en 2026 ?
Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient utilisé pour convertir la consommation d’électricité en énergie primaire a été abaissé.
Cette évolution peut améliorer le classement de certains logements chauffés à l’électricité. Elle ne signifie cependant pas que tous les biens concernés changent automatiquement de classe.
Les DPE établis avant 2026 restent valables pendant leur durée normale. Dans certains cas, le propriétaire peut obtenir une attestation actualisant l’étiquette énergétique à partir du numéro du DPE enregistré auprès de l’Ademe.
Avant d’engager des travaux coûteux ou de renoncer à une mise en location, il est donc recommandé de vérifier si cette nouvelle méthode de calcul modifie le classement du logement.
Quelles précautions prendre avant de louer ?
Avant de conclure ou de renouveler un bail, le propriétaire doit notamment :
vérifier la date et la validité du DPE ;
contrôler la classe énergétique applicable ;
rechercher si une attestation actualisée peut être obtenue ;
identifier les travaux nécessaires ;
vérifier si ces travaux relèvent des parties privatives ou de la copropriété ;
contrôler les mentions de l’annonce immobilière ;
examiner les règles applicables à la fixation et à la révision du loyer ;
conserver la preuve de toutes les démarches effectuées.
Ces vérifications permettent de limiter les risques de contentieux et de sécuriser la mise en location du bien.
Ce qu’il faut retenir
En 2026, un logement classé G ne peut en principe plus faire l’objet d’une nouvelle location à usage de résidence principale.
Un logement classé F peut encore être loué, mais son loyer reste gelé et le propriétaire doit anticiper l’échéance du 1er janvier 2028.
Lorsque les travaux dépendent de la copropriété, le bailleur doit agir suffisamment tôt et conserver la preuve de ses démarches. Ces éléments peuvent être déterminants en cas de contestation du locataire ou de procédure judiciaire.
Enfin, les propriétaires de logements chauffés à l’électricité ont intérêt à vérifier les conséquences de la nouvelle méthode de calcul du DPE entrée en vigueur en 2026.
Par Maître Camille Joly, Avocate en droit immobilier à Saint-Germain-en-Laye
