Comment un bailleur peut-il mettre fin à un bail d’habitation ?

Comment mettre fin à un bail d'habitation?

Depuis la loi du 6 juillet 1989, la fin d’un bail d’habitation est strictement encadrée afin de protéger le locataire. Pour autant, plusieurs leviers restent ouverts au bailleur : congé délivré à l’échéance, résiliation anticipée via la clause résolutoire (désormais obligatoire), décision judiciaire ou rupture d’un commun accord.

Ce tour d’horizon intègre les dernières réformes (loi n° 2023-668 « anti-squat » et décret 2024/2025) pour vous permettre de sécuriser vos démarches.

I. Le congé à l’échéance du bail

L’article 15 de la loi de 1989 n’autorise le congé que dans trois hypothèses : la vente du logement libre, la reprise pour le bailleur ou un proche, ou l’existence d’un motif légitime et sérieux (tels que des impayés répétés ou des troubles persistants). Pour un logement vide, le bailleur doit notifier son congé au moins six mois avant la fin du bail ; ce délai est réduit à trois mois pour un logement meublé.

La forme est impérative : lettre recommandée avec accusé de réception, acte de commissaire de justice ou remise en main propre contre récépissé. À peine de nullité, le motif doit figurer dans l’acte de congé ; s’il s’agit d’un congé pour vente, il vaut offre, de sorte que le prix et les conditions essentielles doivent être détaillés pour permettre l’exercice du droit de préemption du locataire.

II. La résiliation anticipée par clause résolutoire

Depuis le 29 juillet 2023, tout bail d’habitation nouvellement conclu doit contenir une clause résolutoire prévoyant la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement de loyer, de charges ou de dépôt de garantie.

Après la signification d’un commandement de payer par commissaire de justice, le locataire dispose désormais d’un délai réduit à six semaines pour régulariser sa dette (deux mois pour les baux antérieurs, sauf avenant).

À défaut de régularisation, le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour voir constater la résiliation et obtenir l’expulsion. Le juge conserve toutefois un pouvoir d’appréciation : il peut, notamment, accorder des délais de paiement pouvant aller jusqu’à trois ans. L’expulsion physique demeure suspendue durant la trêve hivernale (1ᵉʳ novembre-31 mars), sauf cas limitativement prévus.

III. La résiliation judiciaire pour inexécution grave

Lorsque la faute invoquée ne relève pas de la clause résolutoire – par exemple des dégradations importantes, une sous-location interdite ou l’absence d’assurance si la clause fait défaut – le bailleur peut demander la résiliation judiciaire.

Fondée sur un « motif légitime et sérieux », cette action est portée devant le juge des contentieux de la protection, qui apprécie la gravité du manquement et l’opportunité de la sanction.

En fonction des circonstances, le juge peut prononcer la résiliation, accorder un délai pour remédier au manquement, ou encore maintenir le bail sous conditions.

IV. La rupture amiable du bail

Rien n’interdit aux parties de rompre d’un commun accord à tout moment. Pour sécuriser cette rupture, un écrit signé doit préciser la date de libération des lieux, l’état des lieux de sortie, la remise des clés et la restitution du dépôt de garantie (un mois si l’état des lieux est conforme, deux mois en cas de réserves). Cette voie, rapide et pacifique, suppose toutefois un consentement clair et non équivoque du locataire ; à défaut, il faudra revenir aux procédures légales.

V. Points d’attention pratiques en 2025

Le bailleur doit veiller à informer les garants et les organismes versant des aides au logement lors d’un commandement de payer, sous peine de nullité.

Les obligations liées au RGPD imposent de conserver les données locatives pour la durée strictement nécessaire. En cas de congé pour vente, la performance énergétique (DPE) influence désormais fortement la transaction, les logements classés F ou G étant progressivement interdits à la location.

Enfin, la fenêtre idéale pour lancer une procédure d’impayés reste le printemps : un commandement notifié en avril peut permettre d’obtenir une audience avant l’automne et d’éviter un nouveau gel d’expulsion.

****

La résiliation ou le non-renouvellement d’un bail d’habitation est possible, mais uniquement au prix d’un strict respect des délais, de la motivation et du formalisme imposés par la loi.

À défaut, le bailleur s’expose à un report de plusieurs mois, voire à la nullité de sa démarche. Un accompagnement juridique rigoureux demeure l’allié le plus sûr pour faire valoir ses droits en toute sécurité.

Prendre rendez-vous

Par Maître Camille Joly, Avocate en droit immobilier à Saint-Germain-en-Laye