Les droits des acquéreurs en VEFA : ce qu’il faut savoir avant d’acheter un bien sur plan

Vente en l’État Futur d’Achèvement

La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), souvent appelée « achat sur plan », est une opération courante dans l’immobilier neuf. Elle permet à un acquéreur de devenir propriétaire d’un bien immobilier en cours de construction. Si ce type de contrat présente des avantages indéniables (frais de notaire réduits, logement personnalisé, performances énergétiques modernes), il comporte aussi des risques, notamment en matière de retard de livraison, de défauts de conformité ou de garanties incomplètes.

Dans cet article, nous faisons le point sur les droits des acquéreurs en VEFA, du contrat à la livraison, en passant par les garanties légales, les obligations du promoteur, et les recours en cas de manquement.

1. La nature du contrat de VEFA et son encadrement juridique

Le contrat de VEFA est un contrat spécifique régi par les articles L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Il s’agit d’un contrat translatif de propriété à exécution différée : l’acquéreur devient propriétaire du sol et des constructions au fur et à mesure de leur édification, mais ne jouit du bien qu’à sa livraison.

Le contrat de réservation (ou avant-contrat) est généralement signé avant l’acte de vente définitif, qui intervient par acte notarié. Le décret n° 67-1166 du 22 décembre 1967 encadre strictement le contenu de ces actes, afin de protéger l’acquéreur.

2. Les droits de l’acquéreur au moment de la réservation

Avant la signature de l’acte de vente, l’acquéreur bénéficie de droits protecteurs, notamment :

• Parmi les droits des acquéreurs en VEFA : Le délai de rétractation

Conformément à l’article L. 271-1 du CCH, l’acquéreur dispose d’un délai de 10 jours calendaires à compter de la réception de la promesse de vente pour se rétracter, sans motif et sans pénalité.

• Le dépôt de garantie encadré

Le promoteur peut demander un dépôt de garantie, mais celui-ci est plafonné à 5 % du prix de vente si la signature de l’acte authentique est prévue dans l’année, et à 2 % si la vente intervient dans un délai de 1 à 2 ans.

3. Les droits de l’acquéreur pendant la construction

Pendant toute la phase d’édification, l’acquéreur bénéficie de plusieurs garanties et protections :

• L’échelonnement du paiement

Le paiement du prix se fait en fonction de l’avancement des travaux, selon un calendrier réglementé (article R. 261-14 CCH), par exemple :

• 35 % à l’achèvement des fondations,

• 70 % à la mise hors d’eau,

• 95 % à l’achèvement des travaux.

Le solde de 5 % est versé à la livraison, sauf en cas de réserves émises par l’acquéreur.

• Le droit à l'information

Le promoteur doit informer l’acquéreur de l’état d’avancement des travaux, du respect des délais contractuels, et de toute modification substantielle. Toute modification du contrat (plans, prix, etc.) doit être expressément acceptée par l’acquéreur.

4. Les droits à la livraison du bien

• Le droit d’émettre des réserves

L’acquéreur peut émettre des réserves lors de la remise des clés, concernant les défauts de conformité ou les vices apparents. Un procès-verbal est établi.

En présence de réserves, le solde du prix (5 %) peut être consigné, conformément à l’article R. 261-14-1 du CCH, jusqu’à la levée desdites réserves.

• La réception tacite ou forcée

Attention : en cas de prise de possession sans réserve ni consignation, la réception du bien est considérée comme tacite, ce qui limite les recours ultérieurs pour vice apparent.

5. Les garanties légales après la livraison

• La garantie de parfait achèvement (1 an)

Elle couvre tous les désordres signalés au moment de la réception ou dans l’année qui suit. Le promoteur est tenu de les réparer.

• La garantie biennale (2 ans)

Elle couvre les éléments d’équipement dissociables (chauffe-eau, volets, portes intérieures…).

• La garantie décennale (10 ans)

Elle concerne les vices graves affectant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination. Elle est automatiquement couverte par une assurance dommages-ouvrage, que le promoteur doit souscrire avant le démarrage du chantier.

6. Les recours de l’acquéreur en cas de litige

• En cas de retard de livraison

La jurisprudence est stricte : pour que le promoteur puisse valablement invoquer un retard excusable, celui-ci doit être dû à un cas de force majeure (Cass. 3e civ., 11 mars 2015, n° 14-15.425). Une clause vague de report n’est pas valable sans justification.

L’acquéreur peut solliciter :

• des indemnités de retard,

• la résolution du contrat en cas de manquement grave,

• des dommages et intérêts pour les frais exposés (loyers supplémentaires, prêt relais…).

• En cas de défauts ou malfaçons

Des actions en responsabilité peuvent être engagées contre le promoteur ou les constructeurs sur le fondement :

• de la responsabilité contractuelle,

• ou des garanties légales (voir ci-dessus).

7. Le rôle central de l’avocat dans une VEFA

L’accompagnement par un avocat en droit immobilier est vivement recommandé, à toutes les étapes du processus :

• Lecture critique du contrat de réservation,

• Analyse du contrat de vente et des garanties,

• Représentation en cas de litige avec le promoteur,

• Rédaction de mises en demeure ou de procédures contentieuses.

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Acheter en VEFA est une opération complexe, juridiquement encadrée mais pas sans risques. Les droits des acquéreurs sont nombreux mais nécessitent d’être exercés activement. Face à un promoteur expérimenté, il est souvent nécessaire d’être accompagné pour défendre efficacement ses intérêts.

Vous avez un projet d’achat en VEFA ou vous rencontrez un litige ? N’hésitez pas à contacter notre cabinet pour un accompagnement personnalisé.

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Par Maître Camille Joly, Avocate en droit immobilier à Saint-Germain-en-Laye